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캘리포니아 홈오너들 빚청산 기회 생기다
채무를 이행하지 못해 소송을 당하여 판결 확정 채무자가 되었거나 감당할 수 없는 빚을 청산하기 위해 파산신청을 한 사람이라도 일정한 재산은 압류로부터 보호받을 수 있는데 이를 exemption이라고 합니다. 이와 같이 집에 있는 자산(home equity)도 보호받을 수 있는데 이를 homestead exemption이라고 하며, 캘리포니아주에서는 결혼, 소득, 나이 등에 따라 7만 5천불에서 17만 5천불까지(대부분의 경우는 10만불) 보호되었습니다.
그런데, 지난 몇 년간 캘리포니아주에서 집값이 가파르게 상승하면서 홈에퀴티도 상승하였는데 homestead exemption 금액은 그대로여서 사실상 홈오너들의 파산신청이 거의 불가능하게 되었습니다. (실례로, 저희 변호사 사무실에서 파산신청을 할 수 있다고 말씀드렸으나 주저하셨던 분들이 몇 년 후 상황이 더 안좋아져서 다시 오셨는데 그 사이 소유한 집값이 상승하여 파산신청을 진행하기 어렵게 된 경우가 종종 있었습니다.)
이런 상황을 현실에 맞게 조정하기 위해 뜻있는 사람들이 수년간 노력하였고, 2020년 9월 18일 주지사가 캘리포니아 homestead exemption금액을 증가시키는 법안(Assembly Bill No.1885)에 서명함으로써 마침내 최대 60만불까지 홈에퀴티 보호를 받을 수 있게 되었습니다.
그럼, 변경된 내용에 대해 말씀드리면, 거주하는 카운티의 직전 calendar year 동안 싱글 패밀리 홈 중간 판매가(median sale price)만큼 홈에퀴티를 보호받게 됩니다. 그리고, 그 중간 판매가가 30만불이 안되는 곳은 30만불까지, 60만불이 넘는 곳은 60만불까지 보호가 됩니다.
전체 주택이 아니라 싱글 패밀리 홈의 중간 판매가이며(보통 전체 주택 판매가보다 싱글 패밀리 홈의 판매가가 높으므로 이는 파산신청자에게 유리하게 적용될 것입니다), 콘도나 타운하우스 소유자도 똑같은 금액을 보호받게 됩니다.
직전 연도를 기준으로 하므로 2021년에 신청하는 경우 2020년에 판매된 금액을 기준으로 합니다. 또한, 직전 연도를 기준으로 하므로 2020년 중간 판매가가 50만불인 카운티의 2021년 중간 판매가가 45만불로 변경되면 2022년에는 45만불을, 55만불로 변경되면 55만불을 보호받게 됩니다.
30만불에서 60만불까지 보호되는 것은 홈에퀴티이므로 집값이 100만불이더라도 모기지가 40만불이 있다면 홈에퀴티는 60만불이어서 이를 전부 보호받을 수 있습니다. 집값이 200만불이더라도 모기지가 140만불이 있다면 마찬가지로 전액 보호를 받을 수 있습니다.
최소금액 30만불과 최대금액 60만불은 정기적으로 조정되는데 다만 집값 상승률이 아니라 캘리포니아 소비자 가격지수(consumer price index) 변동에 연동되어 조정되기 때문에 연 2%를 인플레이션 타겟으로 한다는 요즘같은 상황이면 향후 최소, 최대 금액이 크게 증가하지는 않을 것으로 예상됩니다.
한편, 결혼, 소득, 나이 등에 상관없이 일률적으로 적용되어, 결혼하였다고 소득이 적다고 나이가 많다고 더 높은 금액을 주장할 수 없고 그 반대라고 더 적은 금액만 보호받는 것이 아닙니다.
그동안 집값 상승으로 파산신청을 통한 빚청산과 새출발의 기회를 가지기 어려우셨던 분들이라면 새로 바뀐 규정에 따른 파산신청이 가능할 수 있음을 알려드리며, 한편, 바뀐 규정이 실제로 실무에서 적용되는 과정은 생각만큼 단순하지 않으므로 반드시 전문가의 도움을 받으시기를 권해드립니다.
제인 안 변호사(Law Office of H. Jayne Ahn)
(이 글에 대해 질문이 있으신 분은 408-982-0999 또는 info@bankruptcy1on1.com으로 연락하시기 바랍니다.)
Copyright © 2020 Law Office of H. Jayne Ahn All Rights Reserved.
채무를 이행하지 못해 소송을 당하여 판결 확정 채무자가 되었거나 감당할 수 없는 빚을 청산하기 위해 파산신청을 한 사람이라도 일정한 재산은 압류로부터 보호받을 수 있는데 이를 exemption이라고 합니다. 이와 같이 집에 있는 자산(home equity)도 보호받을 수 있는데 이를 homestead exemption이라고 하며, 캘리포니아주에서는 결혼, 소득, 나이 등에 따라 7만 5천불에서 17만 5천불까지(대부분의 경우는 10만불) 보호되었습니다.
그런데, 지난 몇 년간 캘리포니아주에서 집값이 가파르게 상승하면서 홈에퀴티도 상승하였는데 homestead exemption 금액은 그대로여서 사실상 홈오너들의 파산신청이 거의 불가능하게 되었습니다. (실례로, 저희 변호사 사무실에서 파산신청을 할 수 있다고 말씀드렸으나 주저하셨던 분들이 몇 년 후 상황이 더 안좋아져서 다시 오셨는데 그 사이 소유한 집값이 상승하여 파산신청을 진행하기 어렵게 된 경우가 종종 있었습니다.)
이런 상황을 현실에 맞게 조정하기 위해 뜻있는 사람들이 수년간 노력하였고, 2020년 9월 18일 주지사가 캘리포니아 homestead exemption금액을 증가시키는 법안(Assembly Bill No.1885)에 서명함으로써 마침내 최대 60만불까지 홈에퀴티 보호를 받을 수 있게 되었습니다.
그럼, 변경된 내용에 대해 말씀드리면, 거주하는 카운티의 직전 calendar year 동안 싱글 패밀리 홈 중간 판매가(median sale price)만큼 홈에퀴티를 보호받게 됩니다. 그리고, 그 중간 판매가가 30만불이 안되는 곳은 30만불까지, 60만불이 넘는 곳은 60만불까지 보호가 됩니다.
전체 주택이 아니라 싱글 패밀리 홈의 중간 판매가이며(보통 전체 주택 판매가보다 싱글 패밀리 홈의 판매가가 높으므로 이는 파산신청자에게 유리하게 적용될 것입니다), 콘도나 타운하우스 소유자도 똑같은 금액을 보호받게 됩니다.
직전 연도를 기준으로 하므로 2021년에 신청하는 경우 2020년에 판매된 금액을 기준으로 합니다. 또한, 직전 연도를 기준으로 하므로 2020년 중간 판매가가 50만불인 카운티의 2021년 중간 판매가가 45만불로 변경되면 2022년에는 45만불을, 55만불로 변경되면 55만불을 보호받게 됩니다.
30만불에서 60만불까지 보호되는 것은 홈에퀴티이므로 집값이 100만불이더라도 모기지가 40만불이 있다면 홈에퀴티는 60만불이어서 이를 전부 보호받을 수 있습니다. 집값이 200만불이더라도 모기지가 140만불이 있다면 마찬가지로 전액 보호를 받을 수 있습니다.
최소금액 30만불과 최대금액 60만불은 정기적으로 조정되는데 다만 집값 상승률이 아니라 캘리포니아 소비자 가격지수(consumer price index) 변동에 연동되어 조정되기 때문에 연 2%를 인플레이션 타겟으로 한다는 요즘같은 상황이면 향후 최소, 최대 금액이 크게 증가하지는 않을 것으로 예상됩니다.
한편, 결혼, 소득, 나이 등에 상관없이 일률적으로 적용되어, 결혼하였다고 소득이 적다고 나이가 많다고 더 높은 금액을 주장할 수 없고 그 반대라고 더 적은 금액만 보호받는 것이 아닙니다.
그동안 집값 상승으로 파산신청을 통한 빚청산과 새출발의 기회를 가지기 어려우셨던 분들이라면 새로 바뀐 규정에 따른 파산신청이 가능할 수 있음을 알려드리며, 한편, 바뀐 규정이 실제로 실무에서 적용되는 과정은 생각만큼 단순하지 않으므로 반드시 전문가의 도움을 받으시기를 권해드립니다.
제인 안 변호사(Law Office of H. Jayne Ahn)
(이 글에 대해 질문이 있으신 분은 408-982-0999 또는 info@bankruptcy1on1.com으로 연락하시기 바랍니다.)
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