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부자가 되는 잘 알려진 경로의 하나가 임대자산을 소유하는 것이다.
많은 고객들의 세금 보고를 처리하면서 느끼는 것도 임대자산을 소유하는 것이 자산을 증식하는 가장 좋은 길중 하나이며 일찍 그 경로에 들어선 분들이 안정적인 노후 생활을 맞는 것을 보게 된다.
임대자산을 소유하게 되면 많은 세금상의 혜택이 있다. 본인의 자산을 증식하는 비용인 모기지 이자, 재산세도 전부 세금 공제을 받을 수 있고 또한 유지보수 및 관리 비용 등도 전부 세금 공제를 받을 수 있다.
그 임대자산 관리를 위한 전화비, 차량 및 방문 비용도 공제받을 수 있으며, 경우에 따라서는 임대자산을 관리하는 일을 처리하기 위하여 사용하는 살고있는 집의 특정 면적도 홈 오피스 비용으로 처리할 수 있다.
가장 유효한 세금 공제 항목이 감가상각비용 공제인데, 이것은 예를 들면 거주용 임대주택을 구입하면 그 구입비용을( 토지 제외) 27.5년 동안에 나누어서 비용처리 하는 것이다.
$300,000의 빌딩가액을 기준으로 하면 매년 $10,909의 금액을 감가상각비용으로 처리할 수 있으므로 실제로는 현금 소득이 발생하여도 세금상으로는 거의 수익이 없거나 적자가 나서 세금 부담이 없게된다.
감가상각은 임대자산의 소유를 세금 부담없는 소득 창출 수단으로 만드는 매우 중요한 요인이지만, 자산의 가액을 계속 낮춤으로서 ( 집의 세금계산상 가치 = 취득가격 – 누적 감가상각액) 임대 자산의 처분시 큰 자본이익이 생겨 세금 부담이 생기는 문제점이 있다.
이러한 세금부담을 이연시켜서 피할 수 있는 방법이 있는데, 그것이 세법코드를 따서 ’1031 exchange’ ( 또는 Like-kind exchange 이라 불림) 이라는 제도이다. 이것은 세금을 면제받는 것이 아니라 나중으로 미루는 것 뿐이지만 이러한 1031 exchange를 반복하여 계속 함으로써 세금 부담을 거의 영원히 이연하면서 재산을 증식할 수 있다.
예를 들면 A가30년전에 100만불 짜리 아파트를 사서 임대하면서 감가상각을 통해서 세금상의 혜택을 보아왔고, 이번에 100만불에 처분하였다고 가정하자. 이 경우 자본이익이 무려 100만불로서 (30년간 감가상각을 통하여 비용화 했으므로 집의 세금상 가치는 없음) 개인세율이 20%라고 가정하면 20만불을 세금으로 내어야 한다.
그러나 ‘1031 exchange’를 통한 교환 또는 유사자산의 취득을 통하여 이러한 세금납부 없이 이 자금을 다음 자산을 구입하는데 사용하여 레버리지 효과를 극대화 할 수 있다. 그 이연한 이익만큼 새로 구입한 자산의 구입가격을 낮추어 기록하기만 하면 된다.
이러한 ‘1031 exchange’를 활용하기 위해서는 기존 자산을 처분하고 새로운 자산을 취득하는 기간 제한, 이런 거래를 중개하는 자격있는 중개자의 필요 등 충족되어야 하는 몇 가지 조건이 있다. 그러나 유사자산으로 취급될 수 있는 범위가 생각보다 광범위하고 많은 적절한 중개기관이 있으므로 생각보다 어렵지 않게 이 제도를 활용할 수 있다.
지금같은 저금리 시대에 좋은 임대자산을 구입하여 현금 소득을 창출하고, 이러한 세금이연 제도를 잘 활용하여 지속적으로 자산을 증식시켜 나간다면 훗날 당신도 안정된 임대소득을 통하여 편안한 은퇴후 생활을 즐기는 부자가 되는 첫 단추를 제대로 꿰운 것이다.
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이춘우 CPA 408-605-1319, 925-302-6999. cayenleecpa@gmail.com
이 내용은 단지 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것이므로 세무, 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
많은 고객들의 세금 보고를 처리하면서 느끼는 것도 임대자산을 소유하는 것이 자산을 증식하는 가장 좋은 길중 하나이며 일찍 그 경로에 들어선 분들이 안정적인 노후 생활을 맞는 것을 보게 된다.
임대자산을 소유하게 되면 많은 세금상의 혜택이 있다. 본인의 자산을 증식하는 비용인 모기지 이자, 재산세도 전부 세금 공제을 받을 수 있고 또한 유지보수 및 관리 비용 등도 전부 세금 공제를 받을 수 있다.
그 임대자산 관리를 위한 전화비, 차량 및 방문 비용도 공제받을 수 있으며, 경우에 따라서는 임대자산을 관리하는 일을 처리하기 위하여 사용하는 살고있는 집의 특정 면적도 홈 오피스 비용으로 처리할 수 있다.
가장 유효한 세금 공제 항목이 감가상각비용 공제인데, 이것은 예를 들면 거주용 임대주택을 구입하면 그 구입비용을( 토지 제외) 27.5년 동안에 나누어서 비용처리 하는 것이다.
$300,000의 빌딩가액을 기준으로 하면 매년 $10,909의 금액을 감가상각비용으로 처리할 수 있으므로 실제로는 현금 소득이 발생하여도 세금상으로는 거의 수익이 없거나 적자가 나서 세금 부담이 없게된다.
감가상각은 임대자산의 소유를 세금 부담없는 소득 창출 수단으로 만드는 매우 중요한 요인이지만, 자산의 가액을 계속 낮춤으로서 ( 집의 세금계산상 가치 = 취득가격 – 누적 감가상각액) 임대 자산의 처분시 큰 자본이익이 생겨 세금 부담이 생기는 문제점이 있다.
이러한 세금부담을 이연시켜서 피할 수 있는 방법이 있는데, 그것이 세법코드를 따서 ’1031 exchange’ ( 또는 Like-kind exchange 이라 불림) 이라는 제도이다. 이것은 세금을 면제받는 것이 아니라 나중으로 미루는 것 뿐이지만 이러한 1031 exchange를 반복하여 계속 함으로써 세금 부담을 거의 영원히 이연하면서 재산을 증식할 수 있다.
예를 들면 A가30년전에 100만불 짜리 아파트를 사서 임대하면서 감가상각을 통해서 세금상의 혜택을 보아왔고, 이번에 100만불에 처분하였다고 가정하자. 이 경우 자본이익이 무려 100만불로서 (30년간 감가상각을 통하여 비용화 했으므로 집의 세금상 가치는 없음) 개인세율이 20%라고 가정하면 20만불을 세금으로 내어야 한다.
그러나 ‘1031 exchange’를 통한 교환 또는 유사자산의 취득을 통하여 이러한 세금납부 없이 이 자금을 다음 자산을 구입하는데 사용하여 레버리지 효과를 극대화 할 수 있다. 그 이연한 이익만큼 새로 구입한 자산의 구입가격을 낮추어 기록하기만 하면 된다.
이러한 ‘1031 exchange’를 활용하기 위해서는 기존 자산을 처분하고 새로운 자산을 취득하는 기간 제한, 이런 거래를 중개하는 자격있는 중개자의 필요 등 충족되어야 하는 몇 가지 조건이 있다. 그러나 유사자산으로 취급될 수 있는 범위가 생각보다 광범위하고 많은 적절한 중개기관이 있으므로 생각보다 어렵지 않게 이 제도를 활용할 수 있다.
지금같은 저금리 시대에 좋은 임대자산을 구입하여 현금 소득을 창출하고, 이러한 세금이연 제도를 잘 활용하여 지속적으로 자산을 증식시켜 나간다면 훗날 당신도 안정된 임대소득을 통하여 편안한 은퇴후 생활을 즐기는 부자가 되는 첫 단추를 제대로 꿰운 것이다.
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이춘우 CPA 408-605-1319, 925-302-6999. cayenleecpa@gmail.com
이 내용은 단지 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것이므로 세무, 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.
