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여기도 오랜만이군요,

한 1년반~2년 에 각종통계 자료를 분석해서 집값이 1년 10만불 내려갈것을 전망했더니 비웃는 댓글들이 많았었지요.

그럼 한번 더 전망을 해보지요.

아시겠지만 2010년 1월 베이지역 중간 집값은 $350K로 작년 동월 대비 16.7% 오른 것으로 집계되었지요. 산타클라라 카운티도 $451K로 작년 대비 12.8%가 오른것으로 집계되었지요.

그럼 정말 집값이 올랐을까요.

하지만 지난달과 비교하면 베이지역은 8% 하락, 산타클라라 지역은 5.3%하락했습니다.
작년 동기대비 집값이 오른 이유은 작년 1월 중간값이 너무 낮았기 때문이죠. 작년 1월의 가격은 제작년에 비해 무려 45%의 하락이 있었습니다. 그럼 정말 작년에는 1년만에 집값이 반토막이 났을까요. 아니죠. 이런것이 통계를 해석하는 전형적인 실수입니다.

더 정확한 통계는 price per squre feet를 보면 알수 있습니다.

예를 들면 쿠퍼티노의 2007년 9~12 ppsq는 $729, $716, $695, $665 였습니다. (여러달 치를 동시에 보여주는 것은 통계 샘플이 많지 않아 변동이 있기 때문입니다.)
한편 2009년 9~12 ppsq는 $584, $578, $545, $480 입니다.

일부 부동산 업자가 전년 대비 부동산 통계 가격이 올랐다고 떠들었던 12월에도 쿠퍼티노의 ppsq는 $400대로 전락했습니다. 대충 2년만에 20%가 하락했습니다. 다른 지역은 하락이 일반적으로 더 큽니다.

그럼 이제 전망을 해보지요.

현재 집값은 압류된 집이 만들고 있는 것은 상식이구요. 1월에 거래된 5050개의 베이지역 집중 36.6%가 압류된 집을 은행등이 파는 케이스였습니다.

이 집들은 약 1년전에 압류 통지를 받았구요. 현재 압류 통지를 받는 집의 갯수를 보면 내년집값이 보입니다. 최근 사분기(3개월)의 산타클라라 카운티의 압류 통지 갯수는 2816개로 작년보다 34%가 증가했습니다. 베이지역을 다 합치면 13500개로 작년보다 21%가 증가했습니다.

제가 예전에도 집값 변동이 이 압류통지를 1년의 기간을 가지고 매우 유사하게 따라감은 보여드렸습니다. 그래서 결론은 집값이, 정확히는 '가치'가 1년 후에 오를 확률은 극히 적습니다. 내릴 확률이 훨얼씬 많지요. 인플레이션이 갑자기 덥치면 가격은 오를수도 있겠지만 가치는 여전히 내릴것입니다. 인플레이션이 오면 금이나 주식이 훨씬 많이 오릅니다.

1년 정도 후에 다시와서 집값이 어떻게 되었나 또 보죠.