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융자의 원금 일부 또는 전액을 삭감해 주므로 서 은행한테는 큰 손실이 발생한다. 은행의 융자금 손실은 개인한테는 혜택이 된다. 개인한테는 혜택이 되므로 융자 받은 채무자한테는 개인의 수입이 되므로 세금을 지불해야 된다. 단 소유주가 거주하는 단독 주택으로서 2 년 이상 거주함으로서 단독 주택으로 인정이 되는 경우에만 세금이 면제된다. 재융자, 2 차 융자, Line of Credit 융자는 전부가 융자금에 대한 손실 배상 책임이 있는 융자가 된다. 은행에서 부채 삭감 양식 (1099-C)을 발행한다. 여기에 따라서 세금을 지불해야 된다.

집을 2 채 소유한 강 씨에게 숏세일하라는 부동산 업자가 있었다. 첫 집은 재융자 이었다. 주인이 살고 있는 집이므로 세금 걱정 안 해도 된다는 것이었다. 그래서 첫 집을 short sale 처리하게 되었다. 첫 집을 Short Sale 한 후 다시 2 번째 집으로 이사를 해서 약 6 개월 만 거주하다가 2 번째 집을 short sale 하면 소유주가 거주한 주택이므로 세금을 지불 할 필요가 없다는 것이었다. 부동산 업자는, 절대로 아무런 문제가 없다고 했다. 강 씨는 임대 로 살고 있는 입주자에게 사정을 해서 이사를 가게 만들었다. 강씨가 2 번째 집에 거주한 6 개월째에 short sale을 했다. 세금 철이 되자, 첫 집에서도 은행 손실 액수에 대한 세금 지불 통고를 받았다. 차라리 차압을 당했더라면 세금 지불을 안 해도 되었든 것이다. 재융자를 받았더라도 자기가 거주하든 주택이 개인적 차압을 당하면 부채를 완납한 것으로 인정하기 때문이다.

거기다가 2 번째 집에 대해서는, 소유주가 6 개월 거주 했지만 소유주 거주 주택으로 인정을 안 해 준다는 것이다. 2 번째 집에 대해서는 몽땅 세금을 지불해야 된다는 것이 법이다. 어떤 회계사는 세금 지불 안 해도 된다는 사람이 있다는 사람이 있지만 세법으로 모르는 사람의 답이다. 2 번째 집에 6 개월 거주하다가 short sale 한 사람은 세금을 지불해야 된다.

② 집을 2 채 가진 사람이 한집을 판 후에 다른 집으로 이사 간 후 바로 판매 할 수 있느냐 ? 못한다. 24개월에 1회만 허용된다. Short Sale 로 세금 혜택을 못 본다. 특히 주택이 2 개 이상인 사람이 short sale, 차압 당 했을 때 2 년 안에 다시 short sale을 하면 2 번째 집은 소유주가 거주했더라도 본인이 거주 한 집으로 인정받지 못하고 1 차, 2 차, 재융자 전체에 대해서 탕감 받은 액수 전액은 세금 지불해야 된다. (IRC 121 조)

③ Short sale 하면 무조건 특별법에 의해서 모든 주택에 세금 지불 안 해도 된다는 사람이 있지만 잘못된 정보다. IRC 108 에 의해서 자기가 거주하는 주택에 한해서 5 년 안에 2 년 거주 한 주택만 혜택. (IRC 121, 108)

④ 면제 유효기간 : HR 1424 에 의해서 2007 년 1 월 1 일부터 2012 년 12 월 31일 밤 12 시 까지 이다. (26 U.S.C. §§ 108(a), 108(b), 108(c) and IRS publication 908.

자기가 거주하는 주택 융자 액수가 독신 $1,000,000 이하의 주택 융자 탕감, 결혼자 $2,000,000 이하 (IRC §108(a)(1)(E))

⑤ 수입기준 : IRS 는 독신 $125,000 이하 수입, 부부 $250,000 이하 수입

⑥ California 세금, 독신 $400,000 이하, 부부 $800,000 이하

⑦ Mortgage Insurance 지불에 대해서는 연간 수입에서 부부 $100,000 이상 독신 $50,000 이상인 경우의 $1,000 에 대해서는 10 % 만 혜택. IRC 163(h)(3)(E).

⑧ 만약에 부동산 가격 상승으로 투자 수입 (Capital gain) 이 발생했을 때는 독신 $250,000 결혼 $500,000 세금혜택으로 처리할 수 있다. (IRC 108(h)(4))

하지만 현재의 주택 시장에서 Short sale, 차압으로 여기에 해당 되는 사람은 극히 적을 것이다. 이 문제를 잘 이해 못하고서는 부채 탕감을 투자 수입에서 공제 할 수 있다는 엉터리 정보를 제공하는 사람이 있다. 잘못 이해하면 세금 폭탄을 맞게 된다. 월급 같은 일반 수입 (ordinary income) 에 대해서는 투자 수입 (capital gain) 으로 인한 상쇄가 안 된다. 즉, 2 차 융자 또는 은행 손실로 개인 소득(세금 수입 양식 1099-C) 에 대한 받은 것은 capital gain tax 공제와는 상쇄하지 못한다.

⑨ 파산을 했거나, 채무가 재산보다 많은 경우에는 면제된다. (끝)

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000